房地合一稅明年上路，試算系統首度出爐。財政部中區國稅局昨（9）日表示，房地合一稅正式上線，方便民眾自行試算新制房地合一稅的稅額，民眾只要上網輸入必要條件，就能享有政府幫忙算稅額的貼心服務。
依據「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，自明年元旦起，房地合一稅新制將正式上路，個人無論有無應納稅額，都應在移轉登記日的次日起30天內申報繳稅，而營利事業則至隔年申報營所稅時，再合併申報繳稅。
國稅局官員說，房地合一稅實施後，不動產交易繳稅方式採新、舊制並行，有不少民眾對出售房產到底要繳多少稅，仍摸不著頭緒，因此財政部推出「房地合一稅額試算系統」，中區國稅局昨天正式上架，開放民眾查詢。
國內房產稅制的重大變革，將在明年元旦實施房地合一新制，為讓更多投資者及購屋民眾了解趨勢，名緯媒體集團及富比士傳媒特舉辦「房地合一時代買房策略大公開」巡迴講座，日前首場在台北國際會議中心舉行，吸引大批民眾進場。與會嘉賓包含吉美建設總經理林進輝，新潤建設董事長黃文辰、中華民國不動產開發商業同業全國聯合會秘書長于俊明等產官學界代表，並齊聲信心喊話，看好台灣未來房市發展。
此次的房地合一講座，邀請財經專家陳斐娟、陳高超、阮慕驊、蔡明彰、莊孟翰與民眾進行精闢對談，也是國內破天荒第一次、最深入的房市「大講堂」，其中，將公布由富比士月刊所獨家分析的「房地合一42問實戰隨身寶典」，讓與會者掌握先機、危機入市，成為今年聰明購屋房市大贏家。
中華民國不動產開發商業同業全國聯合會秘書長于俊明表示，從我國央行的部分解除管制的動作來看，顯示政府還是重視房產經濟，力求穩定房市大盤；此外，近期人民幣及股市的市場影響，美元持續性走強，讓具有保值性的房產更顯珍貴，新稅制實施後對於購屋者反而較有利，此時是進場買房的好時機。
房地合一首宗課稅解釋出爐，大幅打破新、舊制課稅籓籬，今（2015）年年底前購入的房產，日後變成遺產並由繼承人在明（2016）年新制上路後出售，只要合乎自用住宅的條件，繼承人出售時，即可擁有在新制與舊制之間擇一適用的課稅選擇權。
圖／經濟日報提供
不動產房地合一實價課稅新制明年元月上路，財政部在上周再公布房地合一稅申報作業要點，有關費用扣除，只多「稽徵機關得按成交價的5％來計算費用」，對於沒有單據屋主有利。房仲業表示，即使有裝潢費用單據不見得都可以扣除，如「系統家具」就是一項會被剔除的費用。
房地合一稅有關成本費用認列原則
明年房地合一課稅新制施行後，財部將從寬認定自用住宅的持有期間，凡出售繼承、受遺贈與夫妻贈與取得的房產，其持有期間可溯及受贈（或繼承）前，原所有權人的持有期間在內，合併持有滿六年者，即可享獲利400萬元免稅優惠。
依據房地合一課稅新制規定，個人出售的房產，如屬2014年1月2日以後取得，且持有期間在二年以內；或是2016年1月1日以後取得的房產，房屋及土地的交易所得即要按合併課稅。其中自用住宅由本人、配偶及未成年子女辦妥戶籍登記且持有滿六年者，獲利未逾400萬元部分，可以完全免稅。
配合房地合一課徵所得稅制度(以下簡稱新制)將自105年1月1日起施行，財政部於今(21)日發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱本要點)，供徵納雙方遵循。
財政部表示，自105年1月1日起，個人及營利事業有所得稅法(以下簡稱本法)第4條之4規定之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地(以下合稱房屋、土地)交易所得，應按新制申報所得稅。為利實務執行，該部特訂定本要點，規範新制相關所得計算及申報作業規定，共分為｢總則｣、｢交易日、取得日及持有期間｣、｢個人房屋、土地交易所得計算及相關調整｣、｢營利事業房屋、土地交易所得計算｣及｢附則｣等5大部分，計21點(詳附件)。
房地合一課稅新制明年實施，財政部昨（21）日發布最新作業規定，個人出售房地按新制課稅者，其購入房地達可供使用狀態前支付的費用，包含所有權移轉前向銀行借款的利息，均可視為成本自利得中減除；相關費用最低則可按成交價的5%計算。
財政部昨天發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，明訂個人房屋及土地交易所得，依成交價減除房地取得成本，及因取得、改良及移轉所支付的費用及其範圍。
「房地合一稅」明年開始實施後，代表國內房地產開始走向「實價課稅」，在明年之後，買賣房地產獲利，民眾會繳更多的稅。除此之外，租稅專家表示，在房地合一稅實施後，透過贈與房產以節稅方式恐不管用了。
現金贈與和贈與房地產繳稅比較表
立法院第8屆第7會期第15次會議在本年6月5日，三讀通過房地合一稅制改革之「所得稅法」部分條文修正草案及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正草案，預計將自民國105年1月1日起開始施行及生效。對於許多從事房地產的業者而言，這應該算是一個好的消息，因為不確定的因素，終於得以確定，無論是買方也好賣方也好或是業者也好，都可以開始針對這已經確定的制度，著手為自己規畫該如何因應。
雖然許多人對於其稅率、免稅的門檻或是回溯適用之範圍也仍然有諸多不同之批評，但個人認為其相較奢侈稅的規定而言卻較為合理，雖未必完善但整體而言瑕不掩瑜。對於此一新制度的確立，許多專家學者也紛紛提出自己的解讀，大都非常深刻且具有啟發，有興趣的人不妨自行參閱，而個人在此也想藉由這個篇幅提出幾件「小事」供各位讀者加以思考及討論。
首先是從現在開始到明年1月1日前出售不動產時，如果其持有未滿二年是否仍要繳納奢侈稅？這其實是一個很簡單的問題，但是竟然有不少人（包含業者）誤以為奢侈稅的規定「已經」退場，再也無庸繳納，這真是一個驚人的錯誤，請千萬注意特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正案係明年1月1日始生效力，現在仍適用舊法沒有空窗期。其次是為了鼓勵對於不動產長期持有，未來對用自用住宅如果有獲利在400萬的元以內免稅，如果超過，也只就超過的部分加以課稅，而非就全部的獲利。
房地合一稅從議題開啟的眾聲喧嘩，到立法通過的同心齊力，短短一年時間就完成了劃時代的改革工程，顯見主管機關推動之積極，以及社會期盼之殷切。
房地合一稅有六大重點：以不動產交易實際獲利課稅、短期交易課以重稅、自住房屋400萬免稅優惠、日出時間設在明年元旦、奢侈稅同步退場、非居住本國之個人課以重稅。除了課稅方式更為合理之外，短期投機、陸外資的高稅率，可禁絕過多的預期心理，早日引導市場回歸自住、自用、置產的健康正途上。稅改告一段落，我們應該從推動制度變革的結構變化，去建立新的市場視野。
房地合一啟動前的未來半年，將是最後的輕稅黃金購屋期。因為對於消費者來說，適用房地分離就等於未來賣屋可以節省相對數倍的稅額，而且還不用顧慮房地合一稅對自用住宅較嚴格的限縮，同時也能適用重購退稅的優惠。不但輕稅，加上處置資產的靈活度也高，勢必吸引買方進場。再加上這些自住、置產買方持有時間本來就很長，動輒10年、8年以上，早就跳脫短期房價盤整的罣礙，反而會積極把握現在最好的議價進場機會，成為未來中長期房市穩定力量的來源。
為使房地合一稅制能順利在明年元旦上路，財政部長張盛和昨（11）日表示，將成立專門小組，儘速訂出房地合一施行細則，發布相關解釋令，並對不動產業者、地政士、記帳士等業者進行重點宣導。
張盛和昨天向媒體說明下半年的施政重心。他表示，賦稅部分，下半年最重要的任務之一就是讓房地合一能順利於明年上路，賦稅署下周二就會成立專門小組，主要任務在訂定房地合一施行細則、解釋令及作業手冊，同時訓練五區國稅局同仁，能答覆民眾對房地合一疑問，也會加強對地政士、記帳士及房地產業者的宣導作業。
有不動產業者調查，隨著房地合一通過，下半年將有三成多民眾打算買房。對此，張盛和回應，目前房地交易遊戲規則已確定，不確定因素消除，尊重投資人自行判斷想適用新制或舊制。
前言：房地合一制完成立法，明年1月1日起實施。經濟日報製作「解碼房地合一稅」系列報導，介紹攸關房產移轉稅負的重要制度，分別從基礎篇、實務篇與因應篇，詳細解碼房地合一制，輔助讀者在明年新制施行後，充分掌握並瞭解自身的稅負權益。
①去年1月2日後取得、持有不滿二年出售
②明年1月1日後購入依房地合一制課利得稅
一如預期，房地產再度成為臺灣選舉的祭品！喧騰一年多的房地合一稅，沒有意外搶在立院本會期結束前三讀通過，也讓從2011年6月奢侈稅上路以來，歷時4年的打房大戲可望暫告一段落；不過，房市問題解決了嗎？而連串的打房政策到底對民眾有什麼好處？又帶來什麼後遺症？恐怕是接下來得嚴肅面對的問題。
一如奢侈稅，房地合一稅同樣趕在總統大選前火速過關，不過相較於奢侈稅讓馬英九贏得不少選票，這次房地合一稅還能不能有同樣效果值得觀察。但就像先前各種裹著居住正義外衣的打房政策一樣，這個號稱房市有史以來最大變革的新稅制，同樣得付出反面的代價，得失之間，只有留待時間來檢驗。
回顧這幾年的打房政策，從奢侈稅上路、大幅調高房屋稅到房地合一稅，明顯可以看出「重稅」是打房的基調，而且從持有稅到交易所得稅都不放過；但撇開打房是否奏效不談，4年來政策真正達到的「具體成果」，一是搞到房市奄奄一息，其次是全民加稅。
從去年四月以來，由囤房稅揭開序幕的各種管制措施，無論是對資金的截流、持有成本的激增，還是投資利得的限縮，都讓買盤縮手，全台房市陷入價量齊跌的冰風暴。然而，行政院版的房地合一稅已送入立法院，民進黨也有盡快完成立法的共識，驚擾房市一整年的重大政策，在朝野、學界、社運界、業界共同祈願下，即將塵埃落定。但現階段充其量只能說是「利空明朗化」，讓民眾看到所有的風險變數。
別忘了立法過程的拉鋸、折衝及明年的總統、國會大選，政經環境的變數仍多，買氣復甦力道依然薄弱。「利空出盡」的說法，甚至推論下半年價量齊揚的預測，恐怕說得太快、太樂觀，民眾仍須謹慎，但態勢漸明，下半年市場回穩有望。
房地合一稅其實就是透過「所得稅法」的修正，將不動產交易獲利扣除土地增值及費用，作為財產交易所得的一部份，並分離課稅，不但稅基計算趨於合理，稅率的設計也較能符合政策需求，不會有輕縱或誤傷之嫌。而針對短期交易，最高課徵獲利45%，則維持奢侈稅重稅的精神，但「有賺才課」的前提可矯正奢侈稅設計的謬誤，除了減少短期投機的誘因，屋主也不用擔心賠售還要被罰重稅，形成價跌、奢侈稅、財交稅的三重懲罰，故可提升市場的流動性，降低金融體系的風險。
眾所矚目的「房地合一」稅制進度超前，原本各界只期待立法院院會通過下周四交付財政委員會審查，但因財政部長張盛和溝通「到位」，立院新聯盟政團召集人李桐豪昨（29）日提案逕付二讀，且獲得通過；預計最快下周五就能順利三讀。
國民黨政策會執行長賴士葆表示，會力拚該案在本會期結束前三讀；由於該案還需待立法院長王金平召開黨團協商，若下周四前順利完成，最快下周五就能三讀。
房地合一稅制修法，包含《所得稅法》部分條文修正草案，《特種貨物及勞務稅條例》（奢侈稅）部分條文修正草案。據悉，朝野已有高度共識，在野黨立委有疑慮之處為非自願性賣房，例如子女繼承過世父母的房地產，但須在短期出售分給繼承人，若被課高達45%重稅，顯然不合理。
房地合一稅力拚本會期完成修法，網友瘋傳房地合一實價課稅的十大問題，財政部一一拆招，希望爭取廣大民意支持，以完成百年稅改大業。網友提出的十大問題如下：
◆第一問：既然實價課稅就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？
答：房地合一稅為所得稅，有賺錢才需要繳稅，買賣土地如果賠錢，是不需要繳房地合一稅的。房地合一稅上路後。現行土增稅仍照舊運作，因此仍要繳交土增稅，不過，實際已繳納的土增稅，無論適用的優惠稅率多少，將能全數在所得稅基內減除，可望讓納稅人的應稅所得減少，不會重覆課稅，也降低稅務負擔。
財政部長張盛和昨（28）日與不動產業者達成共識，房地合一實價課稅制度，將放寬繼承、信託等「非買賣取得」不動產持有年限計算方式，避免非炒作者無辜被課以45%重稅，獲全國建商支持。
張盛和表示，房地合一實價課稅能否在立院本會期闖關成功，今天是關鍵，目前各黨團有共識不提復議、直接付委，可望在下周排入財委會審查。
不動產開發公會全國聯合會理事長、麗寶建設董事長吳寶田等北中南建商公會代表昨天拜會立法院，向張盛和提出房地合一稅的十大疑問。張盛和說，財政部事先研究後，認為繼承、信託、合建分屋等非買賣取得的不動產，持有期間可併計屬合理，他向建商承諾會在房地合一稅制細則或解釋令中從寬解釋，並一一解答建商對新稅制的疑惑，在場建商代表轉為支持，「認為財政部很有道理」。
房地稅合一政策的法律修正案，終於經行政院院會通過並送進了立法院審查，對於許多從事房地產的業者而言，這應該算是一個好的消息。因為對於業者而言，這幾年房地產的市場近況真是一年不如一年。由於自民國92年SARS結束之後，房地產市場確實走了多年榮景，但連帶使得房價節節高漲讓許多民眾深覺買不起房。這種感覺逐漸累積了一股「沛然莫之能禦」的民怨。
而各級政府為了回應這股民怨，開始採取了一系列的施政對於房地產市場進行管制（或是抑制），從民國100年起制定的奢侈稅法案，接下來中央銀行開始對於某些區域進行選擇性信用管制降低貸款成數，然後又修正房屋稅條，例調高非自用住宅房屋稅率最高到3.6％，使不動產的交易及持有成本節節增加。某些地方政府更藉由路段率等事項的調整提高房屋評定現值，又再針對性增加某些類型的不動產持有的成本（例如台北市所謂的豪宅），再搭配查緝逃漏稅等行政手段（例如預售屋轉售的交易），其實已大幅抑制了所謂投機性或投資性的買方進場，造成近年來全國房地產的交易總量逐年萎縮，尤以雙北地區為然，衝擊房地產業者的生計。
到了去年，財政部更是推出房地稅合一的政策構想，想要將以往房地產交易後，須於隔年綜合所得稅申報時，須申報房屋部份之財產交易所得的規定，修改為房屋土地併同申報的制度。由於影響層面重大，雖然預定於民國105年始有可能實施，但仍然造成各界震撼，討論（或是批評）不斷。財政部在參考各界的反應以後又不斷推出修正的構想方案，例如原始的構想是將稅率適用個人綜合所得的稅率，後來又修改成適用單獨的稅率，然此單獨的稅率又遭批評對於短線交易者而言恐無抑制作用，所以後來又修正將其稅率調高。對於長期持有的自住型所有權人，其優惠方是原先係以一定之交易金額為標準，後來又修正為以一定金額之獲利為標準。
財政部提出的房地合一實價課稅方案，經過行政院微調後，在三天密集的公聽會中獲得大多數人的肯定和支持，終於在行政院院會通過《所得稅法》修正草案，並立即送請立法院審議，期望能在本會期6月16日休會前完成修法，明年元旦實施。
行政院版本比財政部的初版有明顯進步，包括自住的免稅門檻由售價4,000萬元改為免稅額400萬元以及非自住的稅率調高；然而免稅額偏高和維持日出條款顯然還有改進的空間，部分朝野立委甚至對倉促審議表示不滿，但就稅改的里程碑而言，「抓住時間比改進空間更重要」，因此我們建議立院朝野政黨能夠發揮最高效率，務必在剩下的三周時間優先審議通過。
理由之一是，財政部研擬房地合一稅制已經花費了至少十個月，辦了十場公聽會，也早在去年底即向立法院財委會報告初步構想，這期間媒體不斷披露進度，本報社論也多次提出建言，上周的公聽會廣邀朝野黨團立委參與，已兼容並蓄產官學界的意見，可謂「集思廣益，精益求精」，才有行政院的「改進版」，也才有把握送進立法院。
行政院版的房地合一稅定案，房產專家說，新版日出條款在明年啟動，只要購屋人在日出條款前買屋，就適用稅負較輕的舊制，市場預期年底前出現一波購屋潮。不過需留意的是，因稅改尚未立法通過，變數還很大，購屋人還須「停、看、聽」，待後續政策發展而定。
房地合一稅改政策在行政拍板下，房地產實價課稅的雛型架構也算大致底定，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，行政院為了達到「公平性」要求，對於非自用者，一方面把外國法人移轉稅費加重，避免外資炒房，二方面為了讓奢侈稅日落，也透過持有期間長短，把稅率調整至短期持有者持有一年以下課徵45%資本利得稅、持有二年以下超過1年稅率為35%，持有十年以下超過二年需徵收20%稅負，而持有超過十年以上稅率為15%。
另外，徐佳馨也指出，新版房地合一稅在自用課稅門檻，亦從原本版本的4,000萬元出售金額，調整成400萬元以內獲利免稅，新法計畫明年1月1日正式上路。
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