幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

今年開春以來，在不動產方面眾所矚目之事，仍然是房地合一稅改政策，財政部召開座談會聽取各方意見，各界關注的日出條款、稅率、長期減徵、自住房地免稅門檻等四大爭議，持有優惠多有質疑，除保留部分外，房地合一稅制草案中包括採稅基相減的方式消除土增稅重複課稅、小屋換大屋及大屋換小屋都可重複課稅、個人採分離課稅及未申報的罰責等，因此微調草案後送院，將長期持有的減徵優惠取消，改為按持有期間分四級課稅。未來，將待毛揆政策決定並經院會通過後，草案才會送交立院審議。

從六大都會公布3月份中古屋建物買賣移轉統計，對照2月份件數，高雄市以2,897件(48.11%)最高，其次排名為新北市3,815件(43.96%)、桃園市2,846件(41.80%)、台中市3,233件(37.22%)、台南市1,515件(29.38%)、台北市2,179件(17.72%)，房市沉寂一年終於傳出好消息，呈現全面反彈格局，3月買氣回檔主要是2月為傳統農曆月、交易天數少，移轉棟數基期低，在農曆年節結束後，加上看屋人數及帶看量回溫，順勢拉抬買氣。但與去年同期比較，其結果就令人大失所望，呈現下滑13.72%~26%，顯見受到房市政策利空壟罩，交易量難有起色。財政部長張盛和曾指出，股市、房市等最怕的就是不確定因素，任何會影響市場的政策，最好儘快定案、「宜早不宜遲」。

房市急凍，那房價鬆動了嗎？央行總裁彭淮南之前表示房市趨平穩，財政部長張盛和也說房價正在下修，觀測房市景氣指標，可從新建案一窺究竟，每年上半年最重要的新建案銷售旺季就是329檔期。根據住展雜誌統計，針對北台灣新推91個新屋建案開價及成交價與去年同期相比較，雙北市議價空間為15.2%，對照去年增加3.1%，桃園與新竹地區議價空間則增加5.2%為18.9%，議價率普遍都提高，房價似乎有下修的趨勢。

不過329檔期預售案卻再創開價新高，但在蛋黃區的比例不高，出現在房價一向相對北市其他行政區親民的萬華區，新建案「全坤雲峰」創下開價115萬元/坪，出現億元豪宅的新紀錄，以及被預測跌幅會較重的新北市三線區域，像是鶯歌鳳鳴重劃區的新推案站上3字頭，比舊市區開價高出1成半，桃園新建案每坪開價破5字頭，另外，中山、北投、汐止等區也都有新案創下新高價。過往房市創新高價多以市中心為主，不過這波329檔期反而是郊區，市中心呈現持平，顯示房市走勢愈來愈飄忽不定，新建案開價持續走高，價格未見修正，與原先大家預測的狀況有些不同，購屋者買房時須勤加做功課，不宜追高。

台北市政府地政局為使民眾買屋租屋能作更好的選擇，特地將2013和2014年不動產買賣、租賃、預售屋成交案件的實價登錄資訊，編製台北市「不動產市場動態年報」，讓台北市房市脈動更清楚呈現。從統計實價登錄資訊，發現2014年較2013年買賣交易件數減少30%，但買賣平均單價部分，不論是店面、商辦或住宅均呈現上漲情形。住宅類套房2014年上漲7.03%最多，店面的平均單價突破每坪百萬以上，顯示低總價產品房價上漲較多，店面則具保值性。在租賃平均租金部分，漲幅為4.16%，商辦及店面則微幅下跌。

地政局指出，各行政區交易件數最多者為中山區，主因是區內多小坪數產品，單價相對較低，總價不高，且中山區交通、生活機能等都相當便利。商辦買賣及租賃交易件數最多的行政區為內湖區，因區內有科技園區大面積及整體規劃的辦公空間，供給量大，加上單價較市中心低，形成熱門商辦行政區；大安區則因地理位置優越、人潮多致商業活動活絡等因素，為店面租賃交易最熱的行政區。

房仲問卷調查發現，隨著生育率降低且居住觀念的改變，家庭人口數減少，都以三房產品居多，唯獨台南市對四房以上的大坪數需求仍為主流。以台北市平均房價60萬元/坪計算，三房30坪的房子加車位，總價至少要2,000萬元，已經不是一般首購族能夠負擔，所以在台北市「想要」買三房的有60%，但「實際購買」三房的卻只占34%，出現26%的明顯差距，產生「想要」與「實際購買」兩者間的較大落差。觀察調查結果與目前市況反應，看屋民眾數量不少，希望可買到理想的房子，民眾心理不預期房價會再上揚，綜觀未來房價可能呈現價量皆微幅盤整的拉鋸戰。

【2015-04-15／經濟日報／黃鵬䛥／美商ERA易而安不動產台灣區總經理】

諮詢專線~幸福宅美麗0919-487587陳美玉