幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

租屋，是購屋的替代性選擇。健全租屋市場，又比新建社會住宅更能快速、有效的解決年輕人的房事問題。中央、地方政府與其花5年、8年去興建幾萬戶社會住宅，還不如善用市場閒置空屋，因勢利導釋出到租屋市場，去實現一定程度的「居住正義」。

政府以往的政策目標，都是讓民眾買到房子，而不是有房子住；但其實政府的角色應該是讓大家住者有其居，而不是與許多民眾一樣，陷入有土斯有財的迷思。

國內租屋市場每年市場規模約1千億元，雖遠不及購屋市場，但健全租屋市場卻是有效落實居住正義不可忽略的一環。然而多年來，台灣租屋市場一直瘡疤橫生，徒然陷租屋族於各種風險中，形成另一種「居住不正義」。例如：二房東或三房東、租約造假、看屋欺瞞、收費巧立名目、動輒威脅提告、房屋損壞欠修、恐嚇高額違約金、押金不還等，種種傷害租屋族權益的糾紛，都讓租屋市場充滿居住不正義。

也因此，政府應責無旁貸推動專業租屋服務、健全租屋市場。最積極性的作為，是制定具體租屋政策、推動住宅租賃專法，並善用市場空餘屋轉化為社會住宅來源，運用租賃服務產業，提供弱勢族群居住需求。

例如崔媽媽基金會這兩年來成立「蝸牛社會企業」，針對台北市南區和新北市新店、板橋、中永和一帶的高齡老房東，將其閒置、待租房屋，提供屋主代租、代管和合約管理服務，類似「租屋版的以房養老」。

又例如南投縣政府、台中市政府正研擬委託民間專業租賃公司，委託民間包租、代管等服務，以分別照顧九二一大地震安置戶、推動社會住宅。

不過，專家建議，健全租屋市場的正本清源之道，必須儘速針對租屋市場隱藏的各種租屋亂象，展開以下各種改革：

一、出租3戶以上的房東，應視為營業行為，納入消費者保護法。

二、內政部民國91年制訂的租屋定型化契約，內政部已研擬檢討修訂，增訂「應記載與不得記載事項」。

三、制定「住宅租賃專法」，規範房東和房客的權利義務，租屋資訊強制納入實價登錄資訊並公開揭露，研定糾紛快速處理機制及專責機構。

四、中央及地方住宅主管機關制定住宅政策及計畫時，應包括住宅租賃政策。

五、針對3戶以上房東，納入登錄規範，建立評鑑認證制度，並輔以修繕補助、稅務減免等實質誘因，鼓勵優質好房東。(工商時報)

【2015年06月17日／工商時報／蔡惠芳】

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居住，正義了嗎？系列3之2─台灣租屋市場大解析【工商時報】

先進國家住宅發展的三引擎

雙北新成屋、預售屋平均成交行情

六都平均租金價格

台灣薪資倒退嚕，15年整體薪資未見提升，小市民不但買不起房，甚至連租屋都愈租愈小；其實，台灣的租屋市場簡直就是個大黑市，房東們有9成都不繳稅，又可享有長期的房價增值利益，這才是政府不願面對的房東族秘密。

千億租屋市場，課稅死角

究竟台灣的租屋市場規模有多大？根據德明財經科技大學教授花敬群教授的推估，全台住宅租屋市場每年約有100萬戶、相當於1,000億元的規模。台灣專業房屋租賃公司永勝資產管理總經理徐銘達分析，根據地毯式調查台中市套房租賃市場每年達10萬戶，以此推估全台租屋市場規模，應該有100萬戶的租賃需求，以每戶年租金平均10萬元估計，也符合花敬群推估的每年1,000億元規模。

徐銘達分析，台灣這20年來，政府對租賃市場一直是三不管的消極無作為，尤其房東不繳稅，房租也不必實價登錄並揭露資訊，政府始終睜一隻眼閉一隻眼，造成每年千億規模的租屋市場，成為政府課稅範圍的死角，可說是另類地下經濟。如果，政府採取積極作為納入管理，就算每年課房東5％的租賃所得，每年國庫就至少進帳50億元。

為什麼房東的租賃所得可以不必繳稅？租金可以不必實價登錄？崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，台灣半世紀以來勉強有住宅政策，但完全沒有住宅租賃政策，台灣租屋市場「地下化」的問題相當嚴重。很多房東為了逃漏房屋租賃所得、不想讓個人綜所稅跳升適用稅率級距，也為了把每年房屋稅、地價稅轉嫁給房客，通常租賃契約都會載明房客不得申報租賃支出。

呂秉怡指出，也因為房東不想繳稅、所以不願意曝光；不想曝光當然不願配合實價登錄；也因為現行租賃契約並未強制到法院公證，因此形成一個大黑洞。有些弱勢者，如單親、身心障礙、病患或是年長者，租屋之路更難走，即使政府提供弱勢者的租屋補貼，但房東一聽到要申報就紛紛卻步，租屋補貼政策形同虛設，根本幫助不了弱勢族群。

囤房成本低，增值誘因高

這就是台灣租屋市場最大的秘密，也讓國庫白白流失龐大的不動產租賃所得稅收。可是，為什麼台灣住宅租金報酬率在全世界還是敬陪末座，很多人還是主張租不如買？永慶房產集團經理黃舒衛表示，除了租屋市場陷入混沌、無法可管之外，最主要是長期以來房地產增值速度遠比租金成長速度來得快。

根據住展雜誌最新調查，台北市2015年第1季的預售新屋平均每坪房價是91.2萬元，是13年前每坪平均33.2萬元的2.74倍；新北市現在的房價也比2002年時大漲2.8倍，達每坪平均42.9萬元。

反觀租金漲幅，崔媽媽基金會最新調查發現，這13年來租屋需求最殷切的台北市，平均漲幅只有5～10％。

呂秉怡坦言，歐美國家購屋市場佔5～6成，租屋市場佔3～4成；但在台灣，購屋市場高達79.2％，租屋市場才佔10.9％。由於台灣租金幾乎停滯不動，使得歐美國家房屋租賃的租金報酬率平均有6％以上，反觀台北市只有1.57％。雖然租金報酬率偏低，但偏低的囤房成本、偏高的增值誘因，使得金融壽險業不願意投入社會住宅行列，連多屋族、房東族也寧願養房、出租，甚至不惜空著房子，等房價大漲之後再轉賣。

可惜的是，現階段租屋市場除了房東佔有稅賦優勢之外，還存在租屋糾紛頻傳、大量空餘屋無法與政府社會住宅政策接軌。學者專家建議，政府不妨推動「住宅租賃專法」，並輔導成立住宅租賃產業媒合市場空餘屋，讓租屋市場成為高房價、興建社會住宅緩不濟急之下的另類選擇。(工商時報)

【2015年06月17日／工商時報／記者蔡惠芳／台北報導】

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居住，正義了嗎？系列3之2─每個租屋族都有本難念的經【工商時報】

高房價時代，不少民眾以租代買，但除了房租水準外，大部分租屋族認為分租室友、居住環境安全性也很重要，當然，房東的好壞也是重要考量因素。但整體來說，買不起房，租屋族長期寄人籬下，居無定所的漂流感，更凸顯政府推動「居住正義」的重要性。

一位家住南部北上工作的上班族黃小姐，租房子已超過10年，她透露，剛出社會時每月薪水不到3萬元，房租1個月就要1.2萬元，超過薪水3分之1，經濟負擔壓力很大。

她說，租房子除租金負擔外，一般分租套房或雅房，有太多公共空間使用問題，包括冰箱、洗衣機等，加上房間隔音可能很差，因此選擇室友就相當重要，而且室友有沒有養寵物也要考量進去。

租房子好處是換工作時可隨時換地方，但感覺居無定所，而且每次換租屋處搬家很麻煩，至少都要花數千至上萬元的搬家費，所以她現在找租屋一定要找有附家具的才行。

同樣在台北工作、租屋的張小姐表示，安全性是最大考量，一般來說，租屋不會難找，但要找到交通便利，又要租金符合預算就比較難，尤其是雙北市因垃圾不落地政策，倒垃圾就是一件麻煩事，要請人幫忙倒垃圾，每月就要多支出100～500元，又是一筆不小的開銷。

《好房網》透過網路民調，針對民眾租屋的痛點進行調查，發現租屋族最在意的竟是人際關係，最怕「遇到惡鄰居或室友」選項占比高達26.1％，甚至還凌駕於第2名的21.7％「人身不安全」，干擾生活作息就算了，還可能引來不必要的租屋紛爭，惹得一身腥。

至於第3名則是「屋況差房東置之不理」，租屋族最困擾的就是房東擺爛，在面對強勢的租方時常不敢挺身而出，多半只能摸摸鼻子自認倒楣。

《好房網》總編輯吳光中表示，以台灣租屋市場來看，租屋族是相對弱勢的一群，在毫無社會經驗，又缺乏自我保護意識下，經常無意中和房東簽下了「不平等條約」而渾然不知，以致於衍生後續的租屋糾紛卻求助無門。其實，租屋族除了負擔房租外，考量層面甚至比買房更廣，這些都是政府政策可以著手協助的切入點。(工商時報)

【2015年06月17日／工商時報／記者方明／台北報導】

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