幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

從年初開始的大量查稅、調整課稅方式，到第二季連續祭出的房價兩年跌三成、囤房稅，以及第三季冒出的房地合一實價課稅，還有後繼熱鬧滾滾的九合一選舉，房市還沒走到年底傳統旺季，各家業者就飽受交易萎縮之苦，紛紛大幅調降今年預期，甚至直追SARS當年。其中，房地合一實價課稅這項革命性的政策箭在弦上，最是驚擾，但卻也很難讓社會大眾搞得清楚、真正有感。到底是房地合一實價課稅是房市破壞性建設的開始，還是最終又是雷聲大、雨點小、虛晃一招，值得探討。

首先，過去不動產出售課的兩條稅，分別是以土地為主體的土地增值稅，以及建物為主體的財產交易所得稅，兩者的價格基礎並非以交易價為準，而是以只有市價一到五成左右的土地公告現值、建物評定現值為準。既然價格基礎遠遠低於市場行情，以致於用同樣金額投資不同的資產，因不動產的持有、交易稅負最為低廉，自然也成為資金爭先恐後搶進、避險的市場。然而，未來房地合一實價課稅運用實價登錄資料，打破土地、建物交易利得分屬的現況，等於直接以投資增值的部分作為課稅基礎，稅負肯定倍增！不但易算、易追，更易於被掌握，因此不動產投資的思維、策略絕對要與時俱進，千萬不要停留在「穩賺不賠」、「放久就賺」的陳舊觀念裡。

再者，房地合一實價課稅既然是補滿我國不動產稅制的最後一塊拼圖，那麼是不是所有屋主未來賣屋都會大受影響，甚至會撼搖市場根本，而使不動產成為投資的禁區？其實不然，以目前修法保障自住權益來看，只持有一戶3000萬以下的自用住宅，以及農地農舍，均不課徵，另外對於長期持有也有減免。按照財政部統計，全台810萬人擁有房屋，而其中擁有超過2戶的個人不過佔10.6%，因此絕大多數民眾買屋、賣屋的權益並不受影響。即便按實價課稅，也不過與其他投資商品的利基點拉到一致，不動產仍是使用、保值的首選工具，自住買方不必過度恐慌。甚至奢侈稅會隨著新制上路而謝幕，等於讓以總價一成、一成五課徵，不管賺賠，而使市場閉鎖或直接加價求售的市場扭曲現象消失。有賺才課，市場才認同，體質也會更加健康、合理。

最後，實價課稅真的只是雷聲大、雨點小，最後只是蜉蝣撼樹嗎？以現階段市況來看，房價已到相對高點，若再同時考量央行信用管制、升息、供給爆量的狀況，價格走揚的條件越來越艱困，尤其雙北市超過3000萬以上的住宅以及商用物件數量多，都會購屋族、高總價物件產生強大賣壓，價格修正會是唯一選擇。建議上述屋主審度市況、政策與市場氣氛，及早規劃獲利了結或資產配置的計畫。

【2014年11月03日／蘋果日報／黃舒衛永慶房產集團研究發展中心經理】