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實價登錄上路至今已屆滿2年，全台平均成交量雖逐漸下滑，但房價卻是不跌反漲，2年來全台6都平均上揚5~14.9%，價格皆來到新高點，呈現量縮價揚格局，專家認為，房市已逐漸回歸自住基本面，現在為進場議價時機點。

自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來，正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代，買賣不再瞎子摸象，給予市場成交價格依據，買賣雙方對於價格的認知也更接近，有效降低不動產資訊不對稱情形。

買賣移轉棟數僅台北市下滑

今年10月16日實價揭露即滿兩年，根據台灣房屋智庫統計，今年買賣移轉棟數與實價揭露政策實施前一年的交易量相比，僅有台北市呈現下滑13.5%，其他5都成交量皆上揚，尤以台中市成長14.1%達最高，台南、高雄也皆有7%以上的漲幅，桃園、新北則約有1成左右的成長。

但若比起實價揭露滿1年時的交易狀況，6都皆呈現衰退狀態，尤其以雙北市首當其衝，約有14.8%以上的跌幅，而除台中市僅小滑0.9%之外，桃園、台南、高雄下滑達6.6~10.1%，成交量明顯衰退。台灣房屋智庫市場經理劉志雄分析，經濟氛圍及政府打房政策一波波，造成買房信心不足，追價意願不高，而屋主觀察實價登錄價格後，不願意降價、惜售心態高，讓房市成交量溜滑梯。

劉志雄進一步分析，實價登錄對於揭開房價的神秘面紗有相當助益，使賣方開價趨於平實，減少買賣成交天數與價差，對成交速度有相當幫助，但對打房效果卻十分有限，房價甚至可說是不跌反漲。分析內政部不動產交易實價查詢服務網價格，全台6都漲幅都在5%以上，桃園縣及台南市更有10.3%、14.9%的成長，價格來到相對新高點。

打房下一步，實價課稅殺手鐧

實價登錄上路以來，房價依舊居高不下，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，因此現在政府不斷祭出新打房措施，盼有效打壓房價，而實價登錄的下一步即為實價課稅，也被業界認為是打房的最後一道殺手鐧。目前政府正著手擬訂房地合一課稅，規劃傾向自住滿5年、總價3000萬元以下免稅，一般自住客未受影響，而投資客、高資產族首當其衝。

徐佳馨說，房地合一實價課稅將可提高民眾售屋意願，減少囤房情形，可提供相當的釋出供給量，持續減少短進短出投機炒作行為，讓房市更加健全。隨著新稅制上路、奢侈稅落日，勢必促使賣方加速釋出手中標的，2016年之前的房市價量波動也將更為明顯。

房市回歸基本面，議價好時機

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛則認為，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本幾乎已確定，觀望等待的意義不大，如同當初實價揭露上路，房市走向更健全發展，不會出現大幅反轉或轉折，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增，好地段、好產品的物件增多，更可慢慢挑選議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。

【2014-11-0810:19／自由時報／記者葉思含／專題報導】