幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

台灣這波房市自2003年至今，延續了12年榮景。雖然學者專家常論房市是帶動經濟榮景的火車頭，但近年房地價格居高不下，也使土地及房屋課稅方式再次成為檢討焦點。

我國目前房地採不同課稅機制，簡言之，土地只課徵土地增值稅，房屋則課徵財產交易所得稅，此課稅方式特色如下：
（一）土地實際處分利得不課徵所得稅，依出售及取得年度土地公告現值核計之漲價部分課土地增值稅，因土地公告現值往往只有市價一半不到，課稅負擔明顯偏低；
（二）同筆土地買進同年度再賣出，公告現值未調整，交易無土地增值稅，等同無租稅負擔；
（三）房屋部份獲利財產交易所得，若國稅局掌握不到納稅人原始取得成本，稽徵機關原則係依出售年度房屋評定現值參照部頒設算比例推計所得，無法反映真實利得；
（四）房屋及坐落土地適用不同課稅規定，存在規避稅負誘因，例如調整房地價金分配比例，提高土地售價、壓低房屋售價，以降低房及地所得總稅負。

近年社會對高漲房價的反彈，也賦予當政者進行稅制改革，以落實居住正義。財政部自去年起即積極草擬房地合一稅制，期盼消弭前述房地分離課稅現況下的缺失。最初規劃依實際出售所得高低設定分級稅率課稅，最高稅率45％，僅針對名下一戶自住房及長期持有者依持有年限提供減徵。但反對意見很多，諸如稅率過高、自住房免稅門檻嚴苛、讓民眾不敢換屋、扼止房市發展等等。

年初財政部再次提出修正版，還是依實際房地整體交易所得額為課稅基準，但允許減除已完納土地增值稅的漲價總數額，以計徵所得稅；調整諸如：稅率由累進稅率變更為單一稅率（個人持有逾兩年17％，未滿兩年30％，鼓勵長期持有）、奢侈稅退場、增加減徵率上限（比例最高80％）、調高免稅門檻（房地總價4,000萬以內），目標2016年施行。

對此修正版本，高資產人士普遍尚可接受，畢竟適用稅率限縮30％以下，低於個人可能適用的45％最高級距稅率，實際最終稅負視個案情況有可能還降低；反倒無殼市井小民有稅負過輕不符合期待的聲音，預期這次房地合一後續立法角力仍有待觀察。

綜觀各國不動產稅制可發現，透過不同機制設計以達到國家政策發展目的所在多見。例如：新加坡 針對不動產交易買方課徵1％至3％「買方印花稅（BSD）」，又針對所購標的係自住房、第一套或第二套房、納稅人為永久居民或公民與否，加徵5％至15％的「額外買方印花稅（ABSD）」，以抑制房價。

鄰近的南韓早年對不動產課稅和台灣現制一樣屬房地分離，但高房價最終讓南韓政府調向以實價合併房地之交易所得課稅，特別針對一年內買賣稅率高達50％，重稅下對房價的確有抑制效果。

美國聯邦所得稅對於個人出售房產的資本利得課稅，係一年內處分所得與一般性所得併計適用較高個人累進稅率，最高39.6％；若持有一年以上處分則可適用分開計算的長期優惠稅率，最高僅20％，若符合自用住宅尚有25萬美元免稅額，夫妻合併免稅額提高到50萬美元。

由此可見，世界各國對不動產課稅機制有多種方式以針對當下時空背景進行調控，各有優劣，值得我國考量長期欲達到的效果作為後續推動房地合一稅制的借鏡。

（本文作者劉惠雯為安永聯合會計師事務所稅務服務營運長、孩大忠為稅務諮詢服務經理）

【2015年3月26日上午5:50／工商時報／劉惠雯、孫大忠】