幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

在政府強力打房下，投資界與建築界普遍在問，台灣或是高雄房地產市場的春天何時會到來？與其期待新一波榮景，不如回歸基本面，透過廣興社會住宅、擴大公共建設等方式，提供良好的住居環境，則小至購屋者，到整體社會甚至國家，都能同步受惠。

在房地產市場混沌不明之際，建議當前先暫時不要以房屋或土地當成投資標的，除非為自住需求才買房，否則不宜輕易進場，但是可以藉由空頭當道，放鬆心情多看看工地，聽聽銷售人員或建商的說法，再從中理出自己的一套購屋秘訣心法，等房市景氣回春時，應該會有很大幫助。

由於台灣「土增稅永久性調降」、「遺贈稅調降至10%」，又加上全球低利率、低通膨下，全球開發中國家房地產市場持續成長，世界如此，近十年來台灣更沒有置身度外，而且積極參與其中，房價不斷墊高再墊高，高雄更是這波段最後發酵的地區。

因為「土增稅永久性調降」政策實施，以前有房地產卻無力繳遺產稅的國人，比較能夠從容釋出物件，受到各界批評因無力繳交遺產稅而造成房地產變相強制入庫的現象改善許多。尤其因「遺贈稅調降至10%」的政策，促使滯留國外近60年的資金大量回流，造成龐大資金無處投資進而轉向華人最熟悉的房地產，最後在低利率實質誘因下，造成台灣從北部至南部循序性上漲，這是前一波台灣房價大漲的背景。

但是供給量擴增下，台灣人口卻沒有增加，產業外移的問題更明顯，尤其是中國大陸的磁吸效應出現重大影響，國內對房屋的基本需求性實質未相對上升，房屋土地變成重要的投資標的，這已明顯「量價背離」，雖然當前房價還沒有很明顯走下坡，主要現在還剩下唯一利多支撐著，也就是低利率誘因，倘若日後首次購屋的年息上調至5%以上，國內建設公司將優勝劣敗、立分高下，連國人購房能力亦會躊躇不定而產生觀望，甚至可能重蹈上次1998年的房市大地震，屆時法拍、銀拍屋、投資型房屋出脫的壓力變大，對國內經濟發展的影響將十分深遠。

這也是為什麼政府一方面打房，一方面又擔心房地產市場硬著陸的原因，如今中央銀行與財政部，透過融資以及租稅手段，有限度的控制豪宅型建案的產銷與持有，個人認為這樣還不足以滿足社會期待，若要長久健全國內房市，依個人長期周遊各國考察的心得，建議如下：

首先，應大量興建社會住宅，強迫上班族「儲房」將其薪資扣繳入庫，專款專用購房，以便日後退休後均可有殼所居，有效解決長期來無殼蝸牛的問題。

第二，應廣闢公共設施，尤其是、快速道路、捷運、輕軌、替代接駁等基礎的公共設施，讓便捷的交通，縮短空間差距，同時提升社會合宜住宅的吸引力。

第三，配合植樹造林，將綠覆率要求至少30%以上，最好達49%，可淨化空汙，而且要具林相要好，這樣才會兼具優質經濟價值。

最後為政府應活化國有土地資產，依不同地段分別採適度性的低、中、高密度開發，以各區域需求來因應百姓需求。

台灣近年來很多人都靠土地與房屋致富，這雖然是資本主義的一環，但是除了「有土斯有財」的觀念，如果能轉化為「富而好禮」的社會，對台灣來說才是最好的福報。

（記者林政鋒整理）

【2015-05-24／經濟日報／李同榮】

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