幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

前言：從民國100年政府推動奢侈稅開始，「居住正義」就成了台灣最熱門的話題，而在民意所趨下，政府也不斷祭出打房措施，日前在立法院火速通過的房地合一實價課稅，更被視為史上最大的房市改革。但4年過去，儘管從總統、官員、民代到學者人人高喊居住正義，但問題解決了嗎？而在連串的政策措施之後，居住，真的正義了嗎？

台灣現有公共出租住宅數量

名國社會住宅比率

26年前，無殼蝸牛運動喚起社會正視居住正義，寫下台灣公民社會走上街頭的歷史紀錄；26年後，巢運和社會團體依然為了居住正義頻頻發聲。居住正義到底是什麼？是「住者有所居」還是「住者有其屋」？立法院如預期在6月5日三讀通過房地合一實價課稅，預計2016年元月1日正式實施，但居住正義就此實現了嗎？

這些問題，現在還沒有人給予肯定答案。房價下修，買不起的人還是買不起；社會住宅喊了很多年，但對於無住屋者也是杯水車薪。

社會住宅供給，微不足道

根據社會住宅推動聯盟最新調查，截至2015年1月止，台灣現有公共出租住宅（社會住宅）總計只有7,124戶，僅佔住宅總存量838.88萬戶的0.08％。台灣社會住宅的比率，相較於歐美先進國家荷蘭32％、英國18％、瑞典18％、捷克17％、芬蘭16％（歐盟平均14％）、美國5％，以及亞洲的日本6.1％、新加坡 3％，以及高房價的香港高達29％，簡直天壤之別。

就社會住宅總量比較，鄰近國家日本345.6萬戶、南韓116萬戶、香港76.1萬戶、新加坡 9.8萬戶，台灣社會住宅供給量實在微不足道。

海悅國際開發公司總經理王俊傑認為，居住正義應該要做到住有所居，未必非得住者擁有其屋；然而，政策方向並沒有照顧弱勢者住有所居，反而衝擊89％的房屋所有權人。王俊傑痛批，房地合一稅其實只是很單純的「加稅」、「增稅」，只是不動產稅賦的「分配正義」；即使房地合一實價課稅明年元日正式實施，但對於落實「居住正義」，完全沒有幫助、也沒有關連。

王俊傑表示，居住正義要怎麼落實？只要政府起而行，提供大量、便宜的社會住宅，或大量的、便宜的地上權住宅，給買不起或租不起房子的弱勢族群，這是政府總體住宅政策絕對不能規避責任的一環。

政府打房，又高價標地

台中市不動產開發公會理事長、嘉磐建設董事長魏嘉銘心目中的「居住正義」，也是讓「住者有所居」，自從實施奢侈稅以來已4年，但房價漲了3成，現在房地合一實價課稅還訂出6年自住免稅門檻，對於要離鄉到台北工作找房子住的年輕人，有沒有提供「住者有所居」？這10年來，政府調高全台土地公告現值1～3倍不等，可是為什麼我們繳交的稅增加了，幾十年來政府在社會住宅的貢獻度只有0.08％、連0.1％都不到？為什麼政府總是兩手策略，一手打房，另一手卻把公有和國有土地高價標售出去、而不提供弱勢者有所居？

魏嘉銘表示，政府要作居住正義，只要立刻採取積極性作為、把閒置空屋或公有地興建只租不售社會住宅，不要再只會喊打房。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「居住正義」是一種概念，早年地政學派講的是公平分配，是貫徹國父漲價歸公；20年前，演變為爭取經濟發展和環境保護間的土地公平正義；現因台北房價高漲催化，居住正義演變為仇富、反商情結的階級鬥爭，年輕人積極爭取「負擔得起」的居住權；但總體來說，「居住正義」的聲浪，雙北市「有感」程度遠比中南部明顯得多。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「住者有其居」才是「居住正義」追求的目標，且居住問題在雙北較嚴重，反觀中南部，高房價問題並不明顯。例如行政院提出限制轉手資格的「青年生活住宅」，這種社會住宅香港老早在做，台灣始終要跨出這一步；與其政策支票開在5年後，不如立刻活化舊有公家房舍、空餘屋或租屋市場，興辦社會住宅等，讓無殼族安居樂業。

【2015年06月16日／工商時報／記者蔡惠芳／台北報導】

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居住，正義了嗎專題－邊走邊看，住宅政策不成形【工商時報】

長期以來，國內住宅領域學者多戲稱「台灣住宅政策就是沒有政策」，台灣住宅政策，因時空環境及人事更迭不斷改變。內政部則表示，現階段的住宅政策以「住者適其屋」為原則，滿足租屋、購屋、改屋三大需求。

內政部官員表示，我國住宅政策最早在民國65年，以照顧弱勢考量，興建國民住宅，國宅到88年去任務化，主因民間興建大量不動產，為健全房市，政府改以優惠利率補貼房貸。

89～96年，政府為提振營建等傳統產業，及減輕民眾購屋利息負擔，央行從銀行自有資金，共推出7波政府優惠購屋專案貸款，總額多達1兆6,800億元。

97～99年，內政部亦推出2波4,000億、1,500億元優惠購屋貸款計畫，以不同利率條件補貼。96年發現以身分別、職業別等開辦的優惠購屋方案琳瑯滿目，因此推出「住宅補貼資源整合方案」，整合各種購屋貸款，98年提「青年安心成家方案」及「租金補貼方案」。

及至房價飆漲，民眾在都會區漸買不起房，民國99年左右，內政部選擇林口公有地興建A7及板橋浮洲等合宜住宅；並訂定「住宅法」，與地方政府合作補助興建社會住宅，以照顧中低收入戶弱勢。

內政部表示，在「住者適其屋」原則下，現階段的住宅政策，以滿足租屋、購屋及改屋等三大需求為主，所謂「改屋」係指補助85年5月1日前興建的合法住宅，對其加強耐震評估補強予以補助，並補助五樓以下舊公寓設置電梯。

租屋部分，除衛福部已提供1.5萬戶低收入及身心障礙者租金補貼，政府將再擴增弱勢租屋戶（家庭年所得在20％分位點以下或最低生活費1.5倍以下之家庭）租金補貼，補助戶數由2.5萬戶增至5萬戶；租金補貼依地方生活水平及財政考量，每戶補貼3,000～5,000元。

此外，內政部也編列67.6億元，自103年至112年的10年間，補助地方興辦社會住宅，預期112年時提升至3.4萬戶，加上六都加碼，10年後將推升至8.7萬戶。

另為滿足青年購屋需求，財政部推動「青年安心成家貸款」首購500萬元方案，補貼購屋利息負擔，期限至105年底止。

另對於都會區買不起房的青年購屋需求，內政部將參考新加坡 經驗，評估於新市鎮、桃園航空城及機場捷運沿線等，結合當地交通、產業（就業）、生活機能等條件，規劃適居「青年生活住宅」。

青年生活住宅預估未來5～10年內，興建不少於2萬戶，採封閉式系統，限制轉售對象，政府有優先附買回機制，與外界房價隔離。儘管頗具創意，巢運及學者還是猛批換湯不換藥，是變相的合宜住宅。顯示截至今日，國內住宅政策仍是邊走邊看，建構不出可長可久、符合民眾居住需求的有效政策。

【2015年06月16日／工商時報／記者呂雪彗／台北報導】

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居住，正義了嗎專題－莊孟翰開12帖藥方【工商時報】

要如何打造年輕人的居住正義？其實政府才是握有最多政策籌碼的莊家，我建議，政府應提高多屋族的持有成本、逼出空屋到租屋市場上；並針對閒置公有房地予以活化，取代新建社會住宅。

針對去年8月26日無住屋者團結組織成立25周年時發動巢運的訴求，內政部回應：部分地方政府刻正運用自有財源積極興辦社會住宅（例如台北市政府執行中計畫有9千餘戶，新北市政府約7千戶，台中市政府約2千餘戶，再加上現有社會住宅6,800餘戶，以及各縣市政府評估中計畫，預計10年將可達到3萬4千戶社會住）；另外6萬5千戶，則採租金補貼。

此外，台北市柯文哲也把興建大量社會住宅作為主要住宅政策，提出8年內興建5萬戶社會住宅的政策目標。不過，當前各級政府財政困窘又無土地儲備，再加上中央與地方合作默契欠佳，想要在短期間兌現這張支票，恐難上加難。

因此，當務之急，中央應就住宅法對於社會住宅取得方式，包括：新建、利用公共建物增建、修建、修繕、改建，接受捐贈或租購民間房屋，積極研擬一套可行之因應對策。政府要盡到推動社會住宅的責任、為年輕人打造居住正義，建議儘速朝以下12大方向規劃推動：

一.積極阻絕外來假性需求，以遏抑投機炒作，並重新檢討住宅政策。

二.運用租稅手段，促使大量空屋餘屋釋出，例如大幅提高第二戶以上非自用住宅的持有稅；其次，可將43％的租賃所得必要費用，大幅提高至70％-80％，以鼓勵多屋族釋出空屋，提供出租使用。

三.儘速活化閒置或低度使用的公有土地或房舍，提供社會住宅使用。

四.闢建閒置國中、小學預定地為中繼住宅或社會住宅。

五.捷運共構宅應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

六.積極推動都市更新容積獎勵回饋機制，藉以加速累積社會住宅公共基金。

七.加速淡海新市鎮輕軌捷運，再結合營建署所提出淡海新市鎮二期區段徵收計畫，大量興建社會住宅，以紓解雙北市超負荷的房價壓力。

八.興建地點應以雙北市為主，其他縣市則因房價較低，應側重租金補貼與購屋貸款利息補貼。

九.中央與地方政府應密切合作，例如新北市捷運三環三線、機場捷運沿線土地，善加規劃與開發利用；其次，應加速淡水河 整治，以帶動兩側水岸住宅與老舊市區的都更；一勞永逸之計，可考慮環河南北路地下化工程，以加速台北市西區都更，並大量提供社會住宅。

十.參考經濟部於2009年所推動工業區土地租金優惠措施（006688專案），即前2年免租金，第3、4年租金6折計算，第5、6年租金8折計算，期滿後如欲購置，可將所繳租金自房屋總價扣除；長期而言，可參考新加坡 中央公積金制度（CPF），結合這兩種兼具優惠與儲蓄的優點，以幫助弱勢族群置產。

十一.兼顧北中南區域均衡發展，除產業發展之外，更應積極建構六都獨立自主的生活圈，避免人口過度集中於台北都會，衍生更多的社會問題。

十二.10年內房地合一實價課稅的稅收，應全數專款推動社會住宅之用。

（本文作者為淡江大學 產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰）

【2015年06月16日／工商時報／淡江大學 產業經濟系副教授、德明財經科技大學客座教授莊孟翰】

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居住，正義了嗎專題－打壓房價≠解決居住問題【工商時報】

喊了好多年的居住正義，現在，居住到底正義了沒？

用財稅方式重手打擊投機客、讓房價不再暴漲；開出大量興建社會住宅的選舉支票，是否就代表政府認真落實居住正義？蓋了合宜住宅、社會住宅，就是落實居住正義的萬靈丹嗎？

其實，居住正義的核心目標，應該是要解決民眾住的問題，而不是把所有目光集中在房價問題。弔詭的是，台灣多年來把打壓房價與居住正義畫上等號，老在房價應該跌幾成的數字上糾纏，正是居住正義始終沒有具體進展的癥結所在。

台灣民眾面臨的，除了高房價，還有廣大租屋族正面臨「買不起」、「租不到」，甚至「租不起」、或租屋沒保障的「居住不正義」。政府的角色與責任，應該解決居住問題，而非僅是處理財產權問題。

內政部去年喊出10年10萬戶社會住宅的口號，來安撫怒吼的「巢運」。其中，只租不售的社會住宅，要達成成長5倍的目標、到3萬4千戶。不過，就算是成長5倍到3萬4千戶，也只佔總體住宅存量的0.4％，距離期待值5％，不知何年何月才能兌現照顧弱勢的選舉支票。

回歸現實面，政府要如何推動才不致於淪為選舉支票？若沒有考量過未來台灣的少子化趨勢，繼續大量興建社會住宅，是否可能錯置土地資源而埋下惡果？

首先，政府應運用財稅手段，再增編預算逐年增加租金補貼名額，如此，採取雙管齊下，社會住宅才有落實的可能。

其次，新建社會住宅緩不濟急，因此落實社會住宅應有完整的配套，例如擴大政府閒置老舊房舍、民間空餘屋，將其納入租屋市場，並透過輔導專業住宅租賃法人的平台，把閒置公有或民間房舍，當作社會住宅來源之一，趁機健全國內租屋市場。如此，總比政府徵收土地、發包、興建再自行管理有效率。

中長期來說，政府應均衡城鄉發展、區域平衡，疏緩台北都會區住房需求，則居住正義大概就成功大半了。誠心期待政府落實居住正義，保障弱勢權益，這才是台灣邁向先進國家應有的作為。(工商時報)

【2015年06月16日／工商時報／蔡惠芳】

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