幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

據媒體報導，房仲公會全國聯合會近期密集對於全國各地之會員公司進行強勢宣導，要求合法仲介業應將證明文件懸掛在營業處所明顯處，與違規經營的業者區隔，並要求政府機關加強查緝非法業者，希望良幣驅逐劣幣，以保障消費者權益。

何謂非法業者？這要從房仲業者如何合法設立及經營開始談起。首先在申請設立的部分，依據不動產經紀業管理條例（以下稱條例）第5條的規定，經紀業（包含房仲及代銷）要依法辦理公司或商業登記前，應向主管機關申請許可後始得為之，同時還須設置經紀人一人（條例第11條參照）。

在品行的要求的部分，條例第6條規定，如有無行為能力或限制行為能力者、受破產之宣告尚未復權者、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法或組織犯罪防制條例第所定之罪，經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定，尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者、受感訓處分之裁定確定，尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者等數款情形不得申請經營經紀業，也不得充任經紀人員（條例第14條），等於在道德操守上設置一關卡。

在營業的部分，條例第7條規定，經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業應依中央主管機關規定繳存營業保證金，每一家公司最少為新台幣25萬元，如分店設置越多保證金自然也繳交越多。營業保證金的作用簡單來說就是一家房仲業者的擔保，依條例第26條的規定，可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，在受害人取得對經紀業或經紀人員之執行名義、經仲裁成立或基金管理委員會之決議支付後，得於該經紀業繳存營業保證金及提供擔保總額內，向房仲同業公會全國聯合會請求代為賠償，使消費者權益獲得一定程度之基本保障。

在業務執行的部分，依條例第17條的規定，房仲業者須僱用具備經紀人員資格者從事仲介業務。經紀人員包含經紀人及經紀營業員，經紀人須經國家考試及格並具備一年以上經紀營業員資格使得請領證書，經紀營業員則須於合法訓練機構上課滿30小時並須經過測驗合格後始得擔任，另外每4年尚有30及20小時的訓練課程。

而在執行業務時須遵守仲介人員倫理規範（條例第29條），禁止賺取差價及超收報酬（條例第19條），須簽訂書面委託契約始得銷售及製作廣告且廣告要與事實相符（條例第21條），經紀人簽章義務（條例第22條），不動說明書之製作及解說義務（條例第23條），實價登錄（條例第24-1條），調查及說明義務（條例第24-2條），保密義務（條例第25條）賠償責任（條例第26條）及行政罰則（條例第29條及31條）等。如果是非法業者，上述之規範其自然不可能遵守，不僅對於消費者沒有保障也形成另外一種不公平競爭，如果不加以制止或取締，將會產生劣幣驅逐良幣的現象，對於不動產交易市場的健全絕對是負面。所以條例第32條規定：非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣10萬元以上30萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣10萬元以上30萬元以下罰金，有刑事責任，處罰可謂不輕，故絕對不可等閒視之。

很多人或許會覺得奇怪，非法業者很多嗎？對於這個問題，個人之經驗認為應該是區域有別，有些區域少見但有區域則時有所聞，所以該區域的房仲公會經常向縣市主管機關反映需加強取締，個人覺得光靠主管機關取締還不夠，必須消費者也有尋找合法業者提供服務的認知，才真正可以達成良幣驅逐劣幣，健全不動產交易市場，保障消費者權益的目的。

【2014-10-27／經濟日報／蔣美龍／太平洋房屋資深協理】