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凡是曾接受房屋仲介業所提供服務的消費者，大概沒有人未接觸過斡旋金制度，或至少曾聽聞過，斡旋金制度或許可能是我國房仲服務的一個特點，但是因為斡旋金現今仍無法律的明文規定，故有關其定義及法律性質的見解並不一致。如依行政院公平交易委員會在「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明」中，其對於斡旋金的定義為購屋人交付一定金錢予不動產經紀業者委其代為向賣方協議交易。個人則認為斡旋金雖未必有法規的定義，且各家業者與消費者所約定的內容亦未必相同，但是可以藉由描述其特徵的方式界定其範圍。
概括而言，斡旋金特徵為：如買方經由房屋仲介業者的媒介購買不動產，當買方欲購買之不動產其價格與賣方之售價仍有差距時，房屋仲介業者通常會要求買方先付一筆金額（大概是買方出價或賣方委託售價的一個比例）交與房仲業者保管，並於斡旋金契約中約定當賣方同意買方之出價時，該筆價款轉為定金，買賣雙方即須簽訂不動產買賣契約書，如買方反悔不買，斡旋金沒收，反之則是加倍退還，如賣方不同意買方的價格，斡旋金無息退還。換言之，如具備上述的特徵，則不論其名稱為何（有的業者稱為訂金、意願金、保證金或附停止條件定金等）皆可稱其為（或被認定為）斡旋金。
為何會有斡旋金制度的出現，有不少人單純的認為就是預防買方後悔不買而已，但個人則認為由於不動產交易金額龐大及消費者易受外在的因素影響（買賣雙方皆同），為保障交易的誠信及買賣雙方權益，所以才會產生斡旋金制度。當然如果買方願意支付斡旋金，房仲業者通常也會認為可顯現其購買的意願，使得房仲業者與賣方議價的機會較為增加，成為業者作業上的重要工具。
但斡旋金制度在實務上卻也會發生糾紛，原因就在於消費者與房仲業者間對於可否沒收或加倍退還的認知不一致所致。為了減少糾紛，內政部遂制訂要約書範本提供買方參考使用，而買方使用要約書出價則可以不用支付斡旋金，且於賣方承諾前可以書面撤回要約。行政院公平交易委員會並決議如房仲業者於買方經其媒介而出價時，未告知其可選擇使用內政部版要約書時，將構成違反公平交易法第24條，將予以處罰，所以現行房仲業者大多數均配合依此決議辦理，告知買方有選擇權。
但是有一件事情必須予以說明，那就是千萬不要以為使用要約書不支付斡旋金時，在賣方同意售出後仍可任意反悔不買而不付任何法律責任，如果真有消費者抱持這種想法那真是大錯特錯，因為許多房仲業所提供簽訂之要約書存在違約罰則的約定（此非不得記載事項），即使要約書無違約罰之約定亦須賠償未違約之一方因此所致之損害，故仍需謹慎為之千萬不可兒戲，以免損及自身權益。值得一提的是內政部正研議制訂委託承購契約書範本，將斡旋金制度納入規範，以保障消費者權益，方向值得肯定，應予以密切注意。
【2015-05-09／經濟日報／蔣美龍】
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