幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

小美家社區被劃入都市更新單元，建商找來估價師估算更新單元內不動產在更新前的總價值約有10億元、小美家（含土地）1億元，而更新後的新建物則為40億元，如扣掉更新過程中的共同負擔成本10億元，依照更新前的小美家的權利價值比重占10%來看，小美家可以分到億的價值單位，大賺三倍。

元貞聯合法律事務所律師蔡易廷表示，因現在房價呈上升格局，理論上更新後價值會比更新前還高，但實施者可能存心低估不動產在更新後的價值，以提高共同負擔占全部更新後價值的比率，讓屋主可分回權利價值縮水，也可能降低參加權利變換的意願。如住戶認為自己房屋的價值被低估，可依照都市更新條例第32條規定，在權利變換計畫核定發布後二個月內，向主管機關提出異議，以資救濟。

蔡易廷提醒，若都更已進行到權利變換階段，住戶千萬要注意「權利變換意願調查表」、「更新後申請分配位置調查通知函」及「更新後分配位置申請書」等權利變換文件上所載明的內容。

首先，實施者會以意願調查表詢問土地所有權人與權利變換關係人，願不願意參與權利變換過程，如果住戶不願意，實施者就會依該住戶所有建物在更新前的權利價值換算，給予其現金補償。假設住戶同意，也簽下意願書，接下來就會參與更新後權利單元分配程序。

蔡易廷提醒，在這個階段有很多不願意都更的住戶，會直接忽視或者故意不簽署前面提到的權利變換文件，但因實施者通常在權利變換文件上即記載如土地所有權人或權利變換關係人未於申請分配期間內提出申請，實施者得代為抽籤分配，但此時代抽的位置往往都是其他住戶選剩的；且因為反對住戶常不出席公開抽籤，給予實施者在抽籤過程中許多上下其手的機會。因此，即便住戶對都更有疑慮，仍應填寫相關權利變換文件，特別是位置申請書。

若住戶願意參與權利變換機制，也需注意相關權利變換文件的內容，因依照正當法律程序要求，若實施者有任何抽籤或權利分配的規定，都必須明確記載於通知文件上，以確保住戶在參與權利分配時能夠知悉將於何時、何地、以何種方式分配。

在有些案例，實施者並未於通知文件上說明可超額選配，事後實際分配時，卻又容許部分住戶超過其應分配的權利價值，多選幾戶，對於其他不知情住戶並非公允。像這樣實施者私下決定選配規則，並未通知更新單元內全體住戶，違反都更的正當程序要求，未被通知的住戶可以權利變換計畫核定後提起訴願及行政訴訟。

另外，在同一位置有二人以上申請分配時，如果都市更新事業計畫內未載明分配方式，須以公開抽籤辦理。如個案中容許超額選配，其超額分配申請，應以不影響土地所有權人及權利變換關係人應分配部分權益為限。

蔡易廷表示，價值估算、權利變換及公開抽籤的方式皆非常複雜，建議都更住戶無論願不願意都更，都必須積極參與權利分配及抽籤會議，以促使實施者按規定辦理抽籤，並盡量蒐集辦理過程中的資料與證據。此外，因為都市更新條例對於權利價值的爭執設有特殊救濟管道，住戶須了解自己對整個權利變換計畫不服的部份為何，以資尋求相應的救濟途徑。

【2014-11-09／經濟日報／記者陳書榕】