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由中華民國建築經營協會主辦，聯合報協辦的「地上權─政策大解析」論壇，於9月25日開講，現場邀請財政部國有財產署副署長邊子樹、財政部賦稅署副署長許慈美、地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥、銀行公會授信業務委員會副主任委員楊淑鐶精辟解析地上權問題。

論壇一開始，擔任主持人的資深房產專家田大權率先點出民眾對於地上權最大的疑慮，地上權的房子究竟能不能買？地上權使用年限一到房屋會如何處置？貸款怎麼貸，稅怎麼繳等等問題，由產、官專家一一解開民眾的疑惑。

財政部國有財產署副署長邊子樹表示，早於民國75年政府就嘗試地上權招標，當時以地上權形式標售現在南京東路六福皇宮現址，招標多次仍流標，最後改採一般土地使用權的方式才順利標售。之後在民國85年，國產署標售三筆地上權土地才成功，當時設定地上權使用期限是50年。

而一反過去，近幾年地上權案漸增的現象，邊子樹表示，主要是行政院98年改變方向政策，規定大面積國有土地不再出售，並於101年修正國有財產法，法規明文表示500坪以上國有土地不得出售，考量台北市房價最高，因此台北市無論土地面積大小一律不得出售，新北市則依個案條件而有所不同，以消弭對於國產署帶頭炒作房價的印象。

目前地上權分兩種，一種是可以分戶移轉的地上權住宅，及不能分戶移轉具有權利質權價值的地上使用權住宅。法務部解釋地上使用權是屬於有償取得的權利質權，雖不是物權，但是屬於債權的形式，符合銀行法第12條中的權利質權，也就是屬於擔保授信的一種，法務部解釋使用權是可以去辦理抵押貸款。兩者都有使用年限的限制，年限期滿土地歸還政府。

邊子樹提到，地上權土地只要存續期間符合都市計劃與建築法令規定皆可做地上、地下土地利用，去年9/30財政部修正「國有非公用土地設定地上權作業要點」，更改地上權之存續期間最長七十年，並將地租從過去5％降為3.5％。

地上權是一般房屋的六~七成價

而為什麼地上權比較一般房屋便宜？邊子樹表示，權利金我們在經過查估市價，並探討基地條件因素，按照土地市價的3成至7成設定權利金，而台北市權利金大概是土地市價的五成，開發商再依房地成本結構不同定價，以台北市來看，平均房屋成本約2成，土地成本8成，假設權利金是一般的5成，從這個結構來看，地上權行情約周邊6成到7成。

地政士公會全國聯合會名譽理事長王進祥指出，地上權改變有土斯有財的觀念是件好事，但消費者在承購前必須充分了解購買的風險，所需負擔的成本等問題，他直言，民眾認定地上權住久房屋價值越低，而政府應該加強政策面以及後續因應措施，消弭消費者對於地上權的恐慌的心態。

另外，從專業角度來看，雖然開發商在標售時，權利金約一般土地市價的3成至7成，但後續還需繳交地租，假設一般土地賣一百萬，地上權賣七十萬，加上五十年地租成本，開發商成本將遠超過於一百萬的土地行情，因此建議國產署只收取權利金，取消收取地租規定。

地上權貸款應比照一般房屋貸款處理

另外，針對地上權稅賦問題，財政部賦稅署副署長許慈美表示，所有權房屋需繳房屋交易所得稅、土增稅、持有時則繳交地價稅、房屋稅；而地上權因為無土地權，少去土增稅，但仍需繳交房屋交易所得稅、地租、房屋稅。

貸款部分，銀行公會代表楊淑鐶指出，根據授信5P原則，可以借貸款人或企業之狀況(People)、資金用途(Purpose)、還款來源(Payment)、債權確保(Protection)、借款戶展望(Perspective)判斷，以地上權來看，開發商標得地上權，若從事商業、旅館大筆開發，將依開發商標購的權利金核貸。

開發商若是以住宅出售的話，地上權住宅有房屋作為擔保品，使用權住宅由於近日法務部已將地上使用權視為權利質權，是可以作為擔保品辦理抵押貸款，因此銀行公會也正在研擬措施，以因應未來地上權趨勢。

王進祥則認為，地上權貸款成數常常低於一般擁有土地所有權的住宅，或是得用信貸等其他方式處理，因為貸款年限多半是二十年或三十年，仍在地上權五十年或七十年的使用年限內，他建議，貸款應比照一般房屋貸款成數處理。

承購地上權不失為好選擇

在多方講解下，民眾對於地上權買賣、使用年限到期後仍有疑慮，現場提問踴躍，主持人田大權發現提問單中，民眾最關心仍是地上權能不能買？買前究竟該注意什麼？

邊子樹強調，購賣地上權仍要去充分了解究竟是擁有哪些權利，有些人可能覺得可以租房子，但是租房比較不穩定，地上權也可以照顧到下一代，就他個人意見，他認為高房價時代，承購地上權不失為好選擇。

至於地上權面臨最後期限時究竟會如何處理？邊子樹指出，政府目前還在研擬，主要還是就期滿時地上物的狀況而定，建築物是不是堪用等等問題，國產署仍會就此問題研擬未來配套措施。

王進祥最後也提醒，關於地上權買賣，代銷業者資訊一定要透明，落實消保法充分告知產品優缺，消費者也需落實契約審閱，產品若有特殊地方，需要寫明個別磋商條款，也建議開發商延長保固，提供房屋血統表，一一載明房屋建材、配備及相關廠商等，設立物業管理公司提供長期服務，甚至董事長要自己搬進去住，作為對品質與服務的承諾，並開發二手市場提供住戶轉讓給他人，降低日後地上權後續問題。

【2014-10-07／聯合新聞網／簡伶恩】