幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

九合一選戰進入倒數計時，房地合一課稅政策逐步明朗，積壓已久的新建案量也蓄勢待發，根據業者推估，選後至農曆年前將有2200億元的案量推出，計畫衝一波年底自住買氣。

逾10億元指標案有41個

國產署今年11月陸續推出台北市、桃園縣(市)、台中市、台南市及高雄市國有土（房）地辦理標租，其中，台北市、台中市及台南市多處住宅區及商業區土地，附近生活機能佳且交通便利，極具開發潛力。

據國產署說明，依財政部今年5月1日訂定的國有非公用不動產標租作業要點，標租土地收取訂約權利金及年租金，並以訂約權利金競標，訂約權利金底價按標租土地當期公告現值總額3％乘以出租年期計算。基地租賃期限10年（含）以上者，得核發土地使用權同意書供承租人申請建造執照或雜項執照，增加土地使用強度。

【2014年11月11日08:17／時報資訊／記者江俞庭台北報導】

房市下半年急凍，冷鋒襲向地上權市場。依財政部國有財產署原訂目標，今年推出四批國有地設定地上權標售，標售權利金預算規模為30億元，但在總標脫率不及4成下，權利金收入僅有27億533萬餘元，確定無法達標。

近年房價高漲，都會區土地供給稀少，位處精華區的國有地具備區位佳、產權完整等優勢，加上政府放寬地上權可分戶移轉後，國有地設定地上權招標成為國有資產活化新趨勢。

今年上半年，國產署辦理前兩批國有地設定地上權標售，標脫率達5成，權利金收入已逾19億元，當時國產署官員表示，下半年尚有兩批二十二宗國有地標售案，權利金底價逾33億元，因此對達成年度預算規模30億元「審慎樂觀」。

小美家社區被劃入都市更新單元，建商找來估價師估算更新單元內不動產在更新前的總價值約有10億元、小美家（含土地）1億元，而更新後的新建物則為40億元，如扣掉更新過程中的共同負擔成本10億元，依照更新前的小美家的權利價值比重占10%來看，小美家可以分到億的價值單位，大賺三倍。

元貞聯合法律事務所律師蔡易廷表示，因現在房價呈上升格局，理論上更新後價值會比更新前還高，但實施者可能存心低估不動產在更新後的價值，以提高共同負擔占全部更新後價值的比率，讓屋主可分回權利價值縮水，也可能降低參加權利變換的意願。如住戶認為自己房屋的價值被低估，可依照都市更新條例第32條規定，在權利變換計畫核定發布後二個月內，向主管機關提出異議，以資救濟。

蔡易廷提醒，若都更已進行到權利變換階段，住戶千萬要注意「權利變換意願調查表」、「更新後申請分配位置調查通知函」及「更新後分配位置申請書」等權利變換文件上所載明的內容。

在政府打房、選舉攪局之下，今年第3季房市轉冷，根據研究報告指出，整體房市成交量明顯萎縮，全國成交量指數平均衰退16.11%，不過僅新北、台中價跌，全台平均房價仍微幅上揚1.16%；而據房仲業者調查，民眾對於房市衰退尚未有感，市場觀望心態濃厚，未來房價支撐力道備受關注。

在7月份財政部表示推動「房地合一實價課稅」的政策預期下，以及立院通過房屋稅條例後，稅捐機關對部分交易進行資本利得稅查稅動作，近來房地產氛圍轉趨悲觀。根據第3季的國泰房地產指數報告指出，全台市場推案量仍高達3692億元，但各區銷售率皆逐月下滑，30天銷售率僅12.09%，相較上季衰退達19.47%，較去年同季降低36.52%，成交量指數也較上季減少16.11%，較去年同季減少42.15%。顯示在持續大幅推案下，市場成交能量明顯萎縮，市場買氣確實明顯不如以往。

第3季房價穩定上升

雖然景氣燈號連七綠，國內各類出口、消費、就業狀況的成長速度超過預期，股市也尚能維持相對高檔，唯獨房市在各財金部會嚴管下，不但交易量能衰退，價格也呈現平盤、甚至小跌。

房地合一實價課稅到底會不會成為壓倒駱駝的最後一根稻草，值得深入探討。

這波政策威懾，除了央行信用管制不斷加碼，以及奢侈稅以來的全面性查稅、加稅措施外，最讓消費者有感，卻是很難講清楚、說明白的「房地合一實價課稅」。

實價登錄上路至今已屆滿2年，全台平均成交量雖逐漸下滑，但房價卻是不跌反漲，2年來全台6都平均上揚5~14.9%，價格皆來到新高點，呈現量縮價揚格局，專家認為，房市已逐漸回歸自住基本面，現在為進場議價時機點。

自2012年8月實價登錄上線、10月實價揭露以來，正式宣告台灣不動產交易邁向透明化時代，買賣不再瞎子摸象，給予市場成交價格依據，買賣雙方對於價格的認知也更接近，有效降低不動產資訊不對稱情形。

買賣移轉棟數僅台北市下滑

央行係於6月27日發布第四波信用管制措施，增列新北及桃園各4區(第2間房貸成數降至6成)；對此，台灣房屋智庫統計此次信用管制增列區於今(2014)年第三季(實施後)較第二季(實施前)的房市價量變化，發現這8個管制區交易量皆量縮1成以上，降幅最少的是桃園市10.68%；至於房價部分，新北市鶯歌區房價季跌幅17.78%最多，反觀桃園市仍季增9.22%最威，且除五股、鶯歌及蘆竹3區房價下修外，其他5區房價表現平穩。台灣房屋智庫經理江怡慧表示，顯見第四波信用管制「抑量有功、房價平穩」。

央行第四次信用管制，新北增列五股、泰山、八里及鶯歌4區，其中五股跟鶯歌區第三季較第二季房市交易價量齊跌。江怡慧分析，五股區近年推案主要集中在洲子洋自辦重劃區內，由於生活機能不佳，高架橋環伺，目前僅嘉惠開車族，對於通勤族相對不便，面臨六月限貸大刀管制後，交易量下修23.4%、房價跌12.12%。

至於新北市鶯歌區限貸實施前後，房市交易季量縮16.18%、房價季跌17.78%。台灣房屋鶯歌特許加盟店店長陳婉瑜表示，6月政令布達後，第三季初交易量瞬間明顯減少，買氣頓時凍結，但9月已逐步回穩，第三季主要以自住剛性需求撐盤，價格修正主要是因為民眾購屋以總價決定、預算縮減，總價300~600萬的住宅最搶手，屋齡15~25年的華廈與2、30年的公寓是區域內的主力，民眾喜愛火車站周邊與捷運三鶯線沿線找屋，其中有也不少購屋者往八德市尋屋。

房產交易今年來買氣急凍，台北市買賣移轉棟數今年前10月，有7個月單月移轉量不到3000戶，這是自SARS以來，市況最稀微之時，而且恐怕會愈來愈嚴重。

首先當然是政府政策，打房的力道沒有要鬆手的感覺，稅賦、房貸利率、核貸成數等多重工具齊下，房地產市場早已奄奄一息，緊接著新台幣走貶、外資撤離，還有年底選舉結果，都會進一步打擊市場信心。

最可怕的是，當然是想賣卻賣不掉，那種感覺，就像是8月生技股基亞（3176）連續19天跳空跌停，地獄只有18層，基亞竟比它還多一層。流動性風險是所有商品的最大致命傷，只要市場出現流動性風險，隨之而來的，必然是絕望性的殺盤。

房市愈來愈差！《住展》雜誌昨公布10月房市風向球，連9個月呈現衰退注意黃藍燈，且分數降到33.2分，是今年僅優於1月31.6分的次低，顯示選舉干擾房市之重，不亞於年初的打房政策。《住展》更預估，11月風向球很可能跌至藍燈。

《住展》雜誌公布10月北台灣新建案房市風向球，持續呈現衰退注意的黃藍燈，6大指標分數中有5項皆下跌，僅成屋推案分數上升0.56分達5.83分，主因是新成屋已蓋到成屋階段，不得不推。

選前成交比率不高

住展風向球10月房市連9次亮出代表「衰退注意」的黃藍燈。住展表示，選舉因素干擾，不僅街頭大型看板讓出給候選人，新推案也減少，預估11月可能跌至藍燈，12月選完後房市回溫。

住展雜誌今天發布10月房市風向球，持續亮出第9個代表房市「衰退注意」的黃藍燈，分數降到33.2分，比9月還少1.6分；隨著九合一大選腳步逐漸逼近，房市漸趨平淡，10月住展風向球6項指標中，有5項指標連袂走跌，只有「成屋推案」指標上升。

住展雜誌分析，在預售屋推案量部分，10月大幅萎縮至新台幣500億元以下；雖然案量減少，但仍有指標案逆勢於10月公開，趁新推案少，先搶先贏；例如台北市中山區「中山真藏」、萬華「力麒御品」，新北市中和「台北時上」、林口「春見築」，桃園中壢「天郡NO.2」、八德「悅天下」，新竹地區「興世代」。

政府打房政策動作不斷，不動產開發公會全國聯合會理事長吳寶田指出，政府打著公平正義口號，讓國內經濟陷入慘、悶的惡性循環中，以財稅手段打擊不動產，如果操作過當，將造成全民資產縮水，也打破原本穩健經濟循環。全聯會呼籲政府，讓經濟健全發展才能把餅做大。

吳寶田昨天參加名緯媒體集團週年慶的場合，公開對政府提出警告及呼籲，但吳寶田會後並沒接受記者進一步訪問。

名緯媒體集團以房地產廣告崛起，近年已經擁有網路電視、雜誌、區域發行的日報及企劃行銷公司，全部都以房地產為業務重點，昨天週年慶場合，與會人士也以不動產界人士為主；吳寶田談話格具意義。

九合一選舉大戲即將熱鬧登場，為了博取選民神聖一票的青睞，各政黨參選人紛紛表態支持巢運追求居住正義的訴求。曾經親身參與無殼蝸牛夜宿忠孝東路活動的層峰，也表明政府願意採納巢運所提出的改革意見。只是，從25年前萬人夜宿忠孝東路抗議買不起房的無殼蝸牛運動，到現今怒躺仁愛路帝寶前爭取居住人權的巢運興起，即使歷經藍綠政黨輪替，房市難題依舊無解。

2014年台灣第二季房價漲幅高居全球第2

金管會明年起，擬提高各銀行不動產授信提存準備金比率到1.5%，為反映成本，華南銀、第一銀、彰銀等行庫已擬提高房貸利率，明年起利率約調升0.07~0.2個百分點，房貸利率正式站上「2」字頭，首購族房貸利率上探2.1%~2.2%，民眾買屋壓力增加。

一銀、華南銀、彰銀公股行庫，房貸排名位居市場前10大，具有指標意義，一旦大型行庫調高房貸利率，將勢必引發其他民營銀行跟進，明年房貸利率恐掀漲風。

目前各大行庫推出針對一般首購族的房貸利率，最低已從1.95%起跳，明年將揮別「1字頭」房貸。行庫主管說，明年不動產市場至少有4大項利空，看壞明年不動產市場，估明年房貸將零成長。

國內房價高漲引發民怨，消基會昨日建議政府參照23年前日本為無殼蝸牛制訂的「借地借家法」，儘速制訂不動產租賃專法；內政部回應月底前籌組專案小組，展開研議。

據了解，營建署委任學者翻譯「借地借家法」，已於9月底完成。內政部與營建署決定邀集民間團體、學者專家、官方代表組成專案小組，研議租賃專法，並由內政部常次林慈玲擔任召集人，營建署長曾大仁擔任副召集人，預計成員有10餘人。

林慈玲表示，目前正在擬訂邀請名單，最快月底前定案，等到確定人選後，就會盡快召開小組會議。「借地借家法」哪些部分適合台灣的租屋市場與環境，需要再討論。

地政局今日公布各縣市房屋移轉棟數，不過受到政府打房影響，房價也微微走跌，但大多屋主惜售，不願意降價出售，導致成交量持續萎縮，其中新北市10月移轉棟數減少將近1成，且也比去年同期少33%，差距相當可觀，台北市則月減1%，年減近2成。不過台南市卻逆勢增溫，10月移轉棟數較9月成長10%，房市相對火熱。

10月移轉棟數

房市冷風襲來，地上權市場黯淡，國產署推出16宗精華區大面積國有地招標設定地上權，昨天開標，僅標出北市中正區、基隆市中正區及台中市西屯區與太平區等4宗，決標權利金總額約5.64億元。

國產署官員表示，此次流標的北市地上權標的沒那麼好，而南部似乎對地上權產品沒那麼熱中，使得標脫率不高。11月17日要開標的北市松山區國泰營區及高雄市新興區陸軍服務社土地，屬市中心難得的大面積國有土地，區位及基地條件俱佳，值得期待。

國產署指出，此次標出的北市中正區地上權土地近捷運中正紀念堂站、聯合醫院婦幼院區，由大將開發以權利金約1.56億元標下，高出底價0.33億元，每坪權利金得標單價為131.13萬元。

台灣游資對外投資房地產熱絡，各大房仲公司也展開新的投資，台灣房屋、全國房屋都斥資在精華地段增設國外房產的銷售中心，搶攻投資客。

台灣房屋在台北市市民大道及敦化南路口的精華地段，開設銷售中心，佔坪185坪，以每坪每月25萬元的代價租下，租期5年，等於花了1500萬元的租金。

台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示，該中心共配備20位工作人員，包括前檯接待投資人及後檯的行政統計人員等，光是10月開張以來，已經接待一些有意到國外投資，及有意進軍台灣不動產的投資人。

房仲統計內部10月成交資料顯示，10月起房市步入第4季購屋旺季，整體房市交易量回溫約9.6%，其中台北、竹、中、高月增1到2成，平均單價略降，顯然開始吸引部份買盤。

信義房屋統計內部成交資料顯示，台北市10月住宅平均成交行情為65.4萬元，月減約2.9%，已回到去年的房價水準，適度的房價回檔修正後，吸引部分自住買盤，10月北市交易量從谷底的9月彈升約13.1%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府頻頻關切房市，加上房地合一的實價課稅等政策，的確讓部分屋主產生「少賺離場」，適度的讓價也成為目前能否加快交易速度的關鍵。

市況轉冷，全台房屋委售件數暴增。根據永慶房仲網統計，全台網路委售量新增48.9%，其中又以台中市量增97%最多，顯示市場賣壓大。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，房價持續高檔盤整，且買方觀望心態濃厚，實際成交量持續萎縮，七大都會區住宅物件開價逐漸降低10%，屋主的確出現不少修正心態，整體市場賣壓轉強。

根據永慶房仲網統計全台七大都會區網路委售物件數量，台中市今年委售物件相較去年同期增加97%，是全台網路委售物件新增最多的都會區，桃園也增加82.8%，是增幅第二高的都會區；而雙北市賣壓則相對較小，台北市賣壓增加2.7%、新北市增加12.7%。