幸福宅美麗相遇-0919487587-陳美玉

 「囤房稅」明（1）日起開徵，財政部估計，全台受囤房稅影響的房產多達75萬戶，新增房屋稅收共20億元，平均每持有多一戶非自住房屋，增加的房屋稅約2,700元。

 台北市柯P巿長日前接受建商陳情，將一年內未出售餘屋的房屋稅，由3.6%囤房稅降為2%，引起前副巿長張金鶚痛批柯P市長對建商的「放水」之說。對此，張教授把建商存貨當作囤貨，強制課徴囤房稅，是一項非常錯誤的說法，試想，在目前房地產處於買方市場的氛圍下，哪個建商不想出清存貨？既然是市場因素造成的餘屋存貨，就不應視為蓄意的囤貨行為，更不應強課囤房稅，何況有些殷實小建商採取先建後售的模式，難道我們不但不鼓勵他們，反而要課以囤房重稅？其實，只有一年的緩衝期，對他們而言，要出清存貨仍有很大壓力。

 房價居高不下，親友間房地產交易的比重日益提高，加上近年交易稅制變革，透過繼承、贈與移轉的比重也愈來愈高。

財政部賦稅署昨（15）日宣布，再度修訂縣市不動產評價委員會結構，增聘土木或結構技師、都市計劃專家學者入會擔任委員，並刪除建築開發商及營造商代表，目的提高專業人士比重，以為調高房屋評定現值趨近市價而努力。

財政部繼2012年調整縣市不動產評價委員會結構，增聘不動產估價師為委員後，昨天再度公布最新修正的「不動產評價委員會組織規程」規定，以調整委員會成員結構；其中最大的變革在於，建築開發商及營造商代表被剔除在外。

財政部指出，各縣市的不動產評委員會委員人數，約在13至16人，這次修正增加遴聘土木或結構工程技師公會的專業技師、都市計劃專家學者各1人，不動產估價師代表由原本的1人，修正為1或2人。

台北市蕭姓婦人，先將一間房地贈與給兒子，再代理兒子將房地出售，遭稅官查獲，認定她出售持有1年內房地未報奢侈稅，蕭婦不服打起行政官司，但被法院判決敗訴確定，蕭婦遭補徵奢侈稅120萬元，又被處2.5倍罰鍰計301萬元，總計421萬元稅款都必須繳給國庫。

蕭婦這間房地的買賣總價才805萬元，卻要連補帶罰課取421萬元稅款，實在得不償失。

最高行政法院判決指出，蕭婦在100年9月11日出售持有期間在1年以內房地，未依特種貨物及勞務稅條例規定，在期限申報並繳納特種貨物及勞務稅，台北國稅局通知她限期補報及補繳稅款，她又未依限補報及補繳稅款，具有故意逃漏奢侈稅的事實，應予補稅並按規定課罰。

財政部昨（1）日公告103年度個人售屋財產交易所得標準，今年仍擴大實施豪宅實價課稅，並下修全台豪宅的認定標準；官員提醒，去年賣房的民眾最好準備好買賣證明，主動按實際獲利申報繳稅，以免遭國稅局要求補稅。

值此，財政部正如荼如火的推動房地合一的稅制改革，為了貫徹所謂的居住正義或土地正義政策，我們先來看看我國的根本大法---憲法是如何規定的，基本國策針對國民經濟的基本原則是---「國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國計民生之均足」，根本大法裡規定的基本國策就是「實施平均地權、節制資本、民生的均足」，反思台灣的現況呢？是貧富差距日趨嚴重，財富集中在少數人手上，靠不動產致富的人或企業占百分之六十以上。

再看看憲法規定的土地政策---「中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應受法律之保障與限制。

稅制影響全民，若無縝密規劃，不僅無法課到稅，更有可能傷害會人民權益。在周日本報系舉辦的國際名人論壇中，「21世紀資本論」作者皮凱提（ThomasPiketty）主張課徵資本持有稅，台積電董事長張忠謀亦認為五年前遺產贈與稅最高稅率不應從50%降至10%，當時調降遺贈稅率是錯誤的政策，不利創造財富平均的機會。

2009年政府調降遺贈稅的立法意旨，著眼於高稅率僅是讓富人將財富放在海外，國家也難課到稅，不如將遺贈稅率降到較低的水平，約當於原本富人的避稅成本（例如10%），讓他們願意將海外資金匯回台灣，為台灣經濟注入資金活水；並由此設想，政府可從企業營利、個人所得增加，豐富國家稅收。

原本政策立意良善，但只想到引資金回台，卻未能將資金引導至有利實體經濟成長的投資，反而是大量流入房地產的炒作；即使政府後來推出奢侈稅，針對房地產短期交易課徵交易稅，但因台灣極低的利率水準、銀行業殺價競爭等，抑制了奢侈稅的作用。再者，台灣房地產的土地部分是依公告現值增值課稅，不僅稅負低，而且在公告現值調整前買賣，可說毫無稅負。

金管會預計在本周內發布，全體銀行針對不動產新、舊放款的呆帳準備提存比率，將調高到1.5%，銀行業未來恐將拉高房貸利率。壽險業房貸放款，雖然也須提存呆帳準備，但並無「增提」壓力，中大型公司對精華區放款，仍有「2%以下」利率，可選擇。

皮凱提認為，要解決貧富不均、財富世襲的問題，應「重課」財產稅、遺產稅等富人稅。財政部長張盛和昨天回應，公平不是經濟學的問題，是政治問題，課稅只是所得重分配手段之一。

皮凱提表示，全球已重新回到財富世襲社會，靠爸族的財富累積速度比一般所得民眾更快，政府宜運用稅率與政策讓財富分配較平均。台積電董事長張忠謀及雲朗執行長張安平支持台灣提高遺產稅稅率，但認為不應再調高所得稅累進稅率、加課富人稅，以免壓抑創業精神。

有房夫妻有福了。配偶間互贈房產，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）威脅大降。財政部同意放寬，受贈配偶取得獲贈房產的持有期間，可以向前延伸自婚姻關係存續日起算。形同夫妻互贈房產，受贈配偶的「禁售閉鎖期」將會大大縮短，甚至消失。

這是奢侈稅開徵三年半以來，財部首度變更奢侈稅的解釋，並採取較寬鬆的課稅立場。

打房再出招！財政部日前宣布解除「老屋增稅禁令」，地方縣市政府未來調高房屋標準單價，以提高房屋稅收時，不用局限於新建房屋，可自行訂定範圍是否擴及「老屋」。

以內政部資料顯示，全國屋齡20年以上的老屋占住宅比約64%，台北市更逼近8成，交易占比過半，雖北市府目前傾向不調整7樓以下的老屋稅基，但房仲業者仍預期將來房市熱度會因此而提升。

500坪以上大面積國有地雖有「禁售令」在身，但民意代表質疑，中央及地方政府轉以提供大面積國有地參與都更的方式，藉由活化土地之名，變相成為圖利建商及財團的新型管道，必須禁止。

立法院財政委員會昨（12）日通過臨時提案，要求財政部研議，未來面積超過500坪的國有地不得參與都更；500坪以下則不得參與私辦或以建商為實施者的都更計畫。

而引起地政士反彈的地政士法內政部則傾向讓步，除了不可歸責地政士的情況予免責外，未來除價格申報錯誤逕罰3～15萬元外，其餘資訊錯誤將給予地方政府，依情節輕重有較大行政裁量空間。

為讓實價課稅制度徹底落實，內政部今年上半年提出地政三法修正草案至行政院審議，由於地政士公會對修法內容反彈甚大，幾經溝通尚未獲各地公會諒解，政院已在上月將地政三法退回內政部，希望審酌地政士公會意見後再行報院審議。

日前內政部次長林慈玲率隊與地政士全聯會溝通修法方向，官員表示，目前地政士逾16,000人，且8、9成不動產交易案件均委託地政士代為辦理，因此對新法修法方向對地政士影響較大。

而引起地政士反彈的地政士法內政部則傾向讓步，除了不可歸責地政士的情況予免責外，未來除價格申報錯誤逕罰3～15萬元外，其餘資訊錯誤將給予地方政府，依情節輕重有較大行政裁量空間。

為讓實價課稅制度徹底落實，內政部今年上半年提出地政三法修正草案至行政院審議，由於地政士公會對修法內容反彈甚大，幾經溝通尚未獲各地公會諒解，政院已在上月將地政三法退回內政部，希望審酌地政士公會意見後再行報院審議。

自住房地「一戶」原則放寬，財政部規定，兩戶毗鄰房地打通做自住使用，本人、配偶及未成年直系親屬完成設籍後，仍視同是僅有一戶房產，持有未滿二年出售，可免徵特種貨物及勞務稅，豪宅一體適用。

經濟日報提供

金管會昨天公告最新版「個人購屋貸款」定型化契約，民眾申辦購屋貸款後，逾期還款，銀行若採「固定金額」收取違約金，最多只能向貸款人連續收3期，若採百分比方式收違約金，最多則可收9期；有債務困難者申請延長購屋還款期限，最高期限從4年延長為6年。

金管會銀行局表示，原先「個人購屋貸款」及「個人購車貸款」定型化契約，是同一版本，但此次修正後，購屋及購車定型化契約應記載及不得記載事項，將予以分開；最新版預定在下周公告，明年8月起施行。

銀行局副局長呂蕙容表示，本次修改個人購屋貸款定型化契約，主要修正重點為借款人遲延還本或付息，金融機構得收取違約金條件及期數。

財政部將在今（5）日宣布解除「老屋增稅禁令」，地方縣市未來調高房屋標準單價，拉升有殼族房屋稅時，不再僅限新、增建房屋，縣市可自定增稅範圍應否擴及老屋。

多數縣市的房屋標準單價約有近30年未調整，老屋的增稅禁令解除後，縣市政府依法每三年調整一次房屋評定現值（房屋稅課徵稅基），若拉高標準單價，擴及適用於老屋時，將會為老屋帶來沈重的負擔。

房屋評定現值是課徵房屋稅的稅基，是依據「房屋標準單價」、「折舊率」及「房屋位置所在段落等級」做為準據。其中，房屋標準單價主要反映的是房屋建材與人工價格。

台北市政府法務局今天表示，依土地稅減免規則第9條規定，無償供公眾通行的道路土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但屬建造房屋應保留之法定空地部分，不予免徵。

法務局說，有訴願人認為其土地為道路用地應免徵地價稅，但經台北市稅捐稽徵處調查後，該土地使用分區為第三種住宅區，非屬道路用地，經台北市建築管理工程處查復，此一土地為台北市政府核發的使用執照建築基地的防火巷，此屬建築物應留設作為防火間隔的法定空地，故稅捐稽徵處依土地稅減免規則第9條但書規定，認為該筆土地不得免徵地價稅。

【2014.11.03-12:06pm／經濟日報／記者楊文琪／即時報導】

從年初開始的大量查稅、調整課稅方式，到第二季連續祭出的房價兩年跌三成、囤房稅，以及第三季冒出的房地合一實價課稅，還有後繼熱鬧滾滾的九合一選舉，房市還沒走到年底傳統旺季，各家業者就飽受交易萎縮之苦，紛紛大幅調降今年預期，甚至直追SARS當年。其中，房地合一實價課稅這項革命性的政策箭在弦上，最是驚擾，但卻也很難讓社會大眾搞得清楚、真正有感。到底是房地合一實價課稅是房市破壞性建設的開始，還是最終又是雷聲大、雨點小、虛晃一招，值得探討。

首先，過去不動產出售課的兩條稅，分別是以土地為主體的土地增值稅，以及建物為主體的財產交易所得稅，兩者的價格基礎並非以交易價為準，而是以只有市價一到五成左右的土地公告現值、建物評定現值為準。既然價格基礎遠遠低於市場行情，以致於用同樣金額投資不同的資產，因不動產的持有、交易稅負最為低廉，自然也成為資金爭先恐後搶進、避險的市場。然而，未來房地合一實價課稅運用實價登錄資料，打破土地、建物交易利得分屬的現況，等於直接以投資增值的部分作為課稅基礎，稅負肯定倍增！不但易算、易追，更易於被掌握，因此不動產投資的思維、策略絕對要與時俱進，千萬不要停留在「穩賺不賠」、「放久就賺」的陳舊觀念裡。

再者，房地合一實價課稅既然是補滿我國不動產稅制的最後一塊拼圖，那麼是不是所有屋主未來賣屋都會大受影響，甚至會撼搖市場根本，而使不動產成為投資的禁區？其實不然，以目前修法保障自住權益來看，只持有一戶3000萬以下的自用住宅，以及農地農舍，均不課徵，另外對於長期持有也有減免。按照財政部統計，全台810萬人擁有房屋，而其中擁有超過2戶的個人不過佔10.6%，因此絕大多數民眾買屋、賣屋的權益並不受影響。即便按實價課稅，也不過與其他投資商品的利基點拉到一致，不動產仍是使用、保值的首選工具，自住買方不必過度恐慌。甚至奢侈稅會隨著新制上路而謝幕，等於讓以總價一成、一成五課徵，不管賺賠，而使市場閉鎖或直接加價求售的市場扭曲現象消失。有賺才課，市場才認同，體質也會更加健康、合理。